不動産開業のための事務所選び「レンタルオフィスは⁈」

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2020/06/24

不動産開業のための事務所選び「レンタルオフィスは⁈」

こんばんはマスオです。

マルオが開業予定の日本での不動産事業立ち上げですが、事務所の選定にかなり手間取っているようです。

そもそも、不動産会社開業のための事務所は、免許申請の要件に合致したものでなければいけません。

レンタルオフィスがいいのかという議論になると、「免許申請の要件に合致」しさえすれば、レンタルオフィスでもいいという結論になります。

具体的には、東京住宅政策本部のウェブサイトにある、「宅地建物取引業免許申請の手引(全文)」を詳しく見ると詳細に説明があります。

事務所について(本店と支店)

不動産免許制度における事務所とは、業法第3条第1項において「本店、支店その他の政令で定めるものをいう」と定められています。

一般的に免許申請者が法人の場合、本店及び支店は履歴事項全部証明書に登記されたものであり、本店であれば、宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行うのであれば、宅地建物取引士を設置しなければいけません。

※本店のみで宅建業を行う場合は、本店のみに宅地建物取引士を設置すればよい。

事務所の形態について

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一般的な解釈としては、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。

一戸建て住宅、又は、マンション等の集合住宅の一室(一部)を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮説の建築物を事務所とすること等は原則として認めておりません。

下記の例に当てはまらない事務所については、平面図等をご持参の上、担当窓口にお問い合わせください。

一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合

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ポイント①・・・住宅の出入り口以外の事務所専用の出入り口がある。
ポイント②・・・他の部屋とは壁で間仕切りされている。
ポイント③・・・内部が事務所としての形態を備えており、事務所の用途だけに使用している。

※入口から事務所までの経路が分かる写真と、事務所である旨の表示(商号、名称)のある写真を、場所を変えて何枚か撮ってください。また写真には番号をつけ、間取り図等にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。

※事務所の位置を確認するため住宅全体の「間取り図」を必ず添付ください。

一つの事務所を他の法人等と使用している場合

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ポイント①・・・A社、B社ともに出入口があり、他社の専有部分を通ることなく出入りができること
ポイント②・・・A社、B社間は高さ180㎝以上のパーテーションなど固定式の間仕切りがり相互に独立していること。

※入口(エレベーター)から事務所までの経路が分かる写真並びに出入口が別である及び間仕切りされていることが確認できる写真を、それぞれ場所を変えて何枚か撮ってください。また、写真には番号を付け、間仕切り図等にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。

※事務所の位置を確認するため、フロアー全体が分かる「平面図」を必ず添付してください。また、各社の専用部分・共有部分をマーカー等で明示し、各社の名称を記入してください。

事務所付近の地図(案内図)

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ポイント①・・・最寄駅から事務所所在地までの、簡単で分かりやすい地図を記入する。
ポイント②・・・途中の目印、目標となる建物、事務所の位置、方位等を記入し、最寄りの駅名と事務所までの所要時間を記入する。
ポイント③・・・地図上の事務所の場所に商号又は名称及び事務所(本店又は支社名)を記入する。
ポイント④・・・ビルの一室の場合、ビル名も記入する。(〇〇ビル〇階等)
ポイント⑤・・・経路上の道路名・交差点名は可能な限り記載する。
ポイント⑥・・・事務所が複数ある場合は、用紙をコピーし追加記入する。(当該面の次に添付する)

事務所の写真

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ポイント①・・・事務所の所在、状況及び独立した形態をそなえているかが分かるように、写真は多めにはがれないようにのり付けする(枚数の上限はありません・)第四が不足した場合は、コピーをとって追加する。
ポイント②・・・免許申請受付日現在で、3か月以内に撮影した、申請内容と一致している鮮明な写真(耐水性及び耐摩耗性があること・)ははがれないようにのり付けする(ポラロイド写真及びカラーコピーは不可)。
ポイント③・・・戸建て住宅の一部を事務所とする場合、一つの事務所を他の法人等と使用している場合当は、右記の写真のほかに間仕切り部分等の写真を追加し、平面図等を添付する。

※その他、必要に応じ後日写真を追加提出していただくことがあります。

建物の全景

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ポイント・・・全景が写真一枚に入りきらない場合は、何枚かに分けて写し、のり付けすること。

※事務所がビル内に所在する場合は、以下の点線の項目の写真をのり付けすること。

建物の入口付近

事務所までの経路が分かる写真(建物入口~エレベーター・階段~事務所入口)

テナント表示

ポイント・・・建物入口付近のテナント表示(ない場合は集合ポスト)「株式会社」等を省略せず、商業登記のとおり商号を表示してください。

事務所の入口

商号等の表示について(入口・テナント表示等共通)

ポイント①・・・商号又は名称を提示した入口全体の写真。商号は商業登記のとおりに、名称は東京都に届出をしてあるとおりに表示をする。

ポイント②・・・従たる事務所の場合は、支店、営業所名等も提示すること。

※入口全体を撮影したときに、商号等が判読できない場合は、入口全体の写真の外に、別途商号等のみの写真をのり付けすること。

※一つの事務所を他の法人等と使用している場合は、共通の入口と事務所の入口の両方の写真が必要となります。

事務所の内部

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ポイント①・・・事務所内の概要や事務所の独立性が確認できるように、様々な方向から写したもの・写真は多めに付けてください。
ポイント②・・・事務所専用の固定電話機等を含め事務所スペースが確認できる写真
ポイント③・・・接客をする応対場所・机・椅子等の備品が事務所の専用部分で確認できる写真
ポイント④・・・事務所内のブラインド、カーテン等は開けた状態で写すこと。

免許申請、支店等の新設及び本・支店の移転の場合は、上記のように写し、のり付けすること。

※用紙が足りない場合は、台紙をコピーし、追加してください。

※事務所のあるフロア全体が分かる平面図及び間取り図を添付し、写真に番号をつけ、その番号を撮影した方向を矢印で記入してください。

※部屋の配置が分かるように写真は多めに添付してください。

※上図以外でも写真の提出を求める場合があります。

以上となります。

レンタルオフィスでも、事務所として独立したスペースがあれば、問題なく不動産事業、宅建業の申請が出来るようです。

それではまた。

 

この記事を書いた人

マスオ

俺の行政書士試験管理人。行政書士の学習を2020年5月より学習。宅建に1か月で合格したマスオが行政書士試験に6か月で合格できるのか。

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