【建築基準法】建築確認と建築基準法の改正について

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2020/07/14

【建築基準法】建築確認と建築基準法の改正について

kenchiku20200713

建築基準法と行政書士のお仕事、そしてその改正

建築基準法ってあまり馴染みが無いけれど

こんにちは!タラオです!
今回は建築基準法という法律と行政書士の関係について、そして建築基準法の改正についてお話したいと思います。

建築基準法って聞いたことがない人はいないですよね。
でもその中身を知っている人はいないと思いますし、別に知らなくても良いと思います。

単純に民法や刑法などと違って普段の生活で意識するようなものではないですし、建築についてのルールブックなので、ほとんどの人がその中身を詳しく知ることなく人生を終えるものだと思います。

ただ、例えば耐震の基準(新耐震・旧耐震)というのは馴染みがあると思います。
1981年(昭和56年)前後が基準になっています。

また「サービスルーム」という表記を見たことがないでしょうか?
マンションなんかの購入を考えていて、2SLDKとか3LDKとパッと見おなじ、
でもサービスルームというものがあってなんか安い?

このサービスルームというのがまさに建築基準法によるもので
リビングなどの居室、というものは、建築基準法によると床面積のうちの1/7以上は採光のための窓など開口部が必要になります。
これが無いものは居室として扱われず、サービスルームとなるわけです。

そのおかげで安くなるわけですが、欠点として居室ではないので
エアコンが設置できなかったり、テレビのアンテナ差込口がなかったり、コンセントがなかったり、とちょっと不便なお部屋になっています。

そんなこんなで、ビルを建てたり、ビルのオーナーだったりしなくても、
賃貸や購入なんかでも意外と重要な建築基準法の関わりはあるんですね。

 

建築確認-行政書士のお仕事

一般の人との行政書士の関わりはわかりましたが、行政書士とはどんな関係があるのでしょうか。

建築関係のお仕事といえば、どちらかと言うと建築士のイメージですよね。
ただ、建築基準法に関わる、書類のお仕事は煩雑ですので、行政書士が必要になってきます。

やたらめったらに、勝手な設計で建物を建てられたり、
すでに建っているものを改築されたり、オフィスビルが突然ホテルになったりしたら大変なので
そういったことには建築確認と言って、事前に申請し確認済証をもらう必要があります。

建築や改築などしようとしている建物が建築基準法などの法令に適合しているかどうかのチェックをされます。
また、工事完了時にも確認済証が交付され、これがなければ原則として建物の使用ができません。

基本的には
新築・増築・改築・移転、大規模の修繕、大規模の模様替、特殊建築物への用途変更などの際に必要になります。
特殊建築物というのは、「不特定多数の人が出入りする建物」と思ってもらえれば良いです。

映画館やホテル、マンションや百貨店などがそれに当たります。
用途変更、つまり今まで別の用途に使っていた建物を、特殊建築物に変える場合も必要になります。

 

こうやって見ると、建物であれば何でもかんでも建築確認が必要そうになりますが、
特殊建築物であれば床面積が200㎡以上のもの(これが建築基準法の改正で変わった)や
木造なら3階以上、それ以外なら2階以上の建物が対象だったりします。

ちなみにこれ、「とっくにサンゴの父さん、国に帰った」というゴロ合わせで覚えました。
・とっくに→特2→特殊建築物は200㎡以上で建築確認必要
・サンゴの父さん国に→35の13922→木造は3階以上、500㎡以上、高さ13m以上、軒高9m以上・木造以外は2階以上、200㎡以上のいずれかに該当する場合は建築確認必要

という感じできっちり決まっています。
上記以外でも、一定の区域内は新築・増築・改築・移転については建築確認が必要です。

要は、ほとんどの建物で何かしらするときは建築確認が必要なんだぁ、というイメージになります。

建築確認の流れ

これがなかなかにやり取りが多いものになります。
簡単にWEBで完結するのであれば行政書士はいらないですしね…。

大まかな流れとしては

  1. 事前申請
  2. 確認申請
  3. 確認済証交付
  4. 工事着手
  5. 完了・中間検査の申請
  6. 完了・中間検査の検査済証交付
  7. 使用開始

という流れになります。

まずは工事を開始する前に確認申請を行います。
建築確認は建築主事(公務員)のほか、指定確認検査機関が行う事ができます

また建築確認をする際は、原則として建築物の所在地を管轄する消防長または消防署長の同意が必要になります。

これで問題がなければ確認済証がもらえますので、実際に工事を開始することができます。

また特定の工程を含む場合は、その工程が終了してすぐに中間検査申請をし、中間検査の合格証をもらわなければなりません。
マンションで床や梁に鉄筋を入れたりコンクリートを入れたりする工程がそれに当たります。

工事完了後には完了検査の申請を行い、検査済証が交付されたらようやく建物の使用が可能になります!
(例外として仮使用というものもあります)

見ていただいたとおり、何度も何度も申請があって面倒な手続きだということが伝わったと思います。

しかも、工事が終わって4日以内など、割とタイトな制限付きで
中間検査も、その後の日程に影響が出ますので、スピーディに行う必要があります。

これは新築ならイメージしやすいですが、大規模な修繕や改築、用途変更でも必要になる、というところから
基本的に必ず必要、くらいなイメージをしておいてください。

建築基準法の改正で何が変わった?(2019)

それではさっきも建築確認の場所でちらっと出てきましたが、どんな内容が変わったのかご紹介します。

建築基準法というのは建物のルールなので、大災害や大事件が起こり、問題点や改善すべき点が明らかになると
再発防止のために改正されていきます。

建築基準法が最初に制定されたときは1950年、なんと昭和25年です。
そのころは建築基準法も薄い冊子だったと言われています。

houreisyuu20200714

今ではびっくりな分厚さですね…。

例えば有名な千日デパート火災や大洋デパート火災などの後には、教訓として関連法令の見直しが入っていますし
宮城県沖地震や阪神淡路大震災などの被害状況から、耐震制度や木造建築に対する見直しが入りました。

また、記憶に新しい偽装問題の姉歯事件も改正のきっかけとなりました。

事件や災害以外でも、戦後の発展に伴い、用途地域の種類の増加によってそれに合わせた改正や
建物の高度化に伴う制限や制限の撤廃、例えば日光を遮らないための北側斜線制限・日影規制など実態と要望に合わせた形で改正が繰り返されています。

今回の改正も実情に沿ったものとなり
増加する空き家の利用促進
放置された山林の利用活性のための木材利用に対する制限の緩和など

が主なものになっています。
災害や事件に対応した改正ではなく、空き家問題・山林荒廃といった問題への対応が目的となっています。

目的はともかくとして、今回の改正は細かい部分ではなく、宅建の試験なんかでも高頻度で出題される部分の改正でした。
タラオは今、ちょうど宅建の勉強をしているので、それに絡めて紹介します。

①建蔽率の緩和

もともと防火地域の耐火建築物のみに10%の建蔽率の緩和があったものが
準防火地域の耐火建築物・準耐火建築物も10%緩和になりました。

建蔽率というのは敷地面積に対する建築物の面積の割合です。
土地を100㎡もっていて、みんながきっちり100㎡の建物をたてると、ビッチビチになってしまい
火災や災害の際に危険なので、用途地域ごとに建蔽率の制限を設けています。

今回、準防火地域の建物をより、広くできることによって
古い建物などで耐火・延焼防止性能の高い建築物へ建て替えを促進する狙いがあります。

この建蔽率の緩和の条件は、かなり頻出の部分なので宅建受験者なら知ってて当然と言う部分の改定です。

 

②特殊建築物の用途変更制限の緩和

これは上記でも書きましたが、特殊建築物へ用途変更する際に
建築確認が必要な面積が100㎡だったところ、200㎡まで建築確認を不要としました。

一気に倍になったわけです。
これにより、空き家などを民泊や飲食店等への転用を容易にする狙いがあります。

上でも語呂合わせを書きましたが、建築確認はまず、宅建試験で毎年1題出題されるような部分なので
特殊建築物は200㎡、というのも知っていなければならない知識です。

 

③木材利用の促進

これまでは防火地域・準防火地域は耐火建築物もしくは準耐火建築物のみ、となっていましたが
改正により、これと同等の延焼防止性能が確保されていればOKになりました。

試験的にもよく問われる部分ですが、「耐火建築物もしくはそれと同等の~建築物」ってなんだそりゃ?
って思っていたところなので、改正の部分と聞いて納得です。

これにより木造建築の幅が広がるようになりました。

また、これまでは高さ2mを超える門や塀などの建築物は、コンクリートブロックや金属などの不燃材料のみとされてきましたが
改正により、延焼防止上支障のない構造であれば、木造でもできるようになりました。

これも試験で問われるような部分です。

まとめ

建築基準法
建築確認とその申請
建築基準法の改正

についていかがでしたでしょうか?

これから家を相続したり、物件を買ったり相続したりする上で、意外と関係してくるんだな、と思いませんでしたか?
一般的には新築のとき以外は関係なさそうなイメージを持たれている建築基準法ですが、時代に合わせて改正されており
増築や改築、用途変更などでも関わってくる身近な法律なんですね。

もっとも、タラオは試験範囲として、非常に密接な部分でしたので驚きました…。
今日書いた部分は間違うことはないでしょうね!

この記事を書いた人

タラオ

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